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文／張燾
內文 自從2020年量化寬鬆以來，房市就持續受惠資金溢出，近2年呈現量增價漲的趨勢，許多地區的房價都有30%～50%以上的漲幅；然隨著2022年正式進入升息循環，並受到通膨居高不下影響，房市買氣逐步降溫，美國日前公告HMI房屋市場指數下降至46的水準，創下2014年5月以來的新低，顯示多數建商看壞後市發展。
房價未出現明顯衰退
台灣的部分，雖然「有土斯有財」的觀念較為根深蒂固，過去2年來房價飆漲也帶動許多投資客進場；且從近期的房市數據來看，可以發現房價其實尚未出現明顯衰退。 內政部日前公告，今年第2季的全國住宅價格指數年增10.3%，且第2季全國建物買賣登記棟數亦季增1.5%，顯示目前實際交易面仍處於量增價漲的趨勢；不過，今年受到總體經濟環境不佳的影響，由股市流向房市的資金快速退潮，這也使得房市持續走弱，目前亦有將近60%的建商看壞台灣未來房價。 若觀察2012年升息循環及縮表狀況，可發現在收資金的同時，房市也會明顯降溫；即使政府訂定保護市場成交的政策，房價持續向上攀升的空間也已降低。當投資人預期房價將見頂，資金抽離的速度就會加速，使未來房價有反轉向下的可能性。
以美房屋指數為參考
在當前趨勢下，投資人可將幾項美國的房屋指數做為參考，用以判斷全球房市下滑的時機點。 根據過往的狀況，NAHB住宅市場指數與成屋待完成銷售指數屬於領先指標，會在美國房市反轉初期較其他數據先行轉弱，代表市場對未來房市的信心開始下滑；接著新屋銷售與成屋銷售等數據才會跟著走低，顯示房市的交易量與金額開始衰退，屬於同步指標；最後才是營建許可與新屋開工等數據轉弱，這代表建築商意識到房市開始轉差，因此開始放緩蓋房速度以減少庫存，屬於落後指標。
房市具擴短縮長特性
目前房市尚處於衰退最前期的階段，也就是大家對未來的信心開始下滑；當實際的交易數據也開始進一步鬆動時，往往就是房價迅速反轉的時機點，屆時房市將重新回到買方市場，房屋也將失去抗通膨的特性。
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